Sebidang tanah SHM tidak diperbolehkan dipecah melebihi 5 bidang karena ada larangan seseorang memiliki SHM lebih dari 5 bidang
Kepmen ATR/BPN No. 6 Tahun 1998
Negara melarang masyarakat memecah tanah Sertifikat Hak Milik (SHM) lebih dari 5 bidang. Dimana pelarangan tersebut termaktub di dalam Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 6 Tahun 1998, tentang Pemberian Hak Milik Atas Tanah untuk Rumah Tinggal.
Pembatasan ini tergambar dalam Pasal 2 Kepmen tersebut;
(1) Permohonan pendaftaran Hak Milik sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1 diajukan kepada Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya setempat dengan surat sesuai bentuk sebagaimana contoh dalam Lampiran I Keputusan ini dengan disertai :
… pernyataan dari pemohon bahwa dengan perolehan Hak Milik yang dimohon pendaftarannya itu yang bersangkutan akan mempunyai Hak Milik atas tanah untuk rumah tinggal tidak lebih dari 5 (lima) bidang yang seluruhnya meliputi luas tidak lebih dari 5.000 (lima ribu) M2 dengan menggunakan contoh sebagaimana Lampiran II Keputusan ini.
Jadi di dalam Kepmen ini dapat dilihat bahwa seseorang tidak boleh memiliki SHM lebih dari 5 bidang atau dengan luas seluruhnya 5.000 m2.
Peraturan ini akan menghambat jika seseorang memiliki SHM seluas 9.000 m2 lalu akan dijual dalam bentuk kaveling-kaveling kecil. Sehingga jumlah kavelingnya lebih dari 5.
Jika dipaksakan maka nantinya SHM atas nama pemilik lahan berjumlah lebih dari 5 bidang, mungkin bisa menjadi 80 kaveling. Inilah yang dilarang melalui kepmen tersebut.
Memang ironis, peraturan ini sering dilanggar. Jika peraturan ini dipatuhi, tentu tidak akan ada SHM dengan luasan 9.000 m2, karena luas kepemilikan SHM maksimal hanya 5.000 m2.
Tetapi apapun itu, kita tetap cinta Indonesia!
Bagaimana solusinya jika SHM seluas 9.000 m2 akan dipecah
Sebidang tanah SHM yang luas bisa saja dipecah secara bertahap, atau bisa juga dengan diubah dulu SHM menjadi HGB
Setelah melihat larangan pemecahan SHM di dalam kepmen Nomor 6 Tahun 1998 tersebut, tentu harus ada solusi jika masyarakat “terpaksa” harus melakukan pemecahan terhadap tanah yang mereka miliki.
Terpaksa dalam hal ini bisa berarti misalnya kepemilikan terhadap tanah tersebut terdiri dari banyak orang. Misalnya tanah yang diperoleh melalui waris.
Atau bisa juga kondisi bahwa tanah tersebut akan dijual secara sebagian-sebagian. Misalnya tanah seluas 9000 m2 akan dijual per-kaveling masing-masing seluas 100 m2, maka jalan yang harus ditempuh adalah memecah sertifikat tersebut sesuai perencanaan kaveling.
Pemecahan dilakukan secara bertahap
Hal ini sebenarnya secara hukum tidak diperbolehkan.
Karena bagaimanapun prosesnya, ujung-ujungnya si pemilik sertifikat akan memiliki SHM lebih dari 5 bidang. (more…)
Mengurus perizinan proyek properti saat ini melalui tiga tahapan yaitu melalui OSS, dinas terkait di pemerintah daerah dan PBG online
Saat ini ketika akan mengurus perizinan proyek perumahan ada tiga langkah yang musti dilakukan; pertama mengurus perijinan secara online melalu lembaga online single submission (OSS) yang kedua mengurus perijinan secara fisik melalui instansi terkait.
Selanjutnya mengurus perizinan Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) secara daring.
Mengurus perizinan melalui OSS
OSS adalah lembaga khusus yang dibentuk pemerintah untuk pendaftaran perijinan usaha bagi pelaku usaha untuk dan atas nama menteri, pimpinan lembaga, gubernur, atau bupati/wali kota melalui sistem elektronik yang terintegrasi.
Mengurus perizinan secara online di OSS dengan cara membuat akun di situs resminya yaitu oss.go.id. Di situs tersebut ada panduan untuk memulai perizinan berusaha.
Izin yang didapat dengan OSS
Izin yang didapat ketika mengurus di lembaga Online Single Submission (OSS) adalah: (more…)
Menjadi developer properti bisa dilakukan tidak hanya oleh pengusaha yang sudah mapan, tetapi bisa juga dilakukan oleh anak-anak milenial
Anak milenial adalah istilah yang digunakan untuk generasi yang lahir antara tahun 1981 hingga tahun 1995. Jadi saat ini umur generasi milenial ini adalah empat puluh tahunan paling tua. Dan umur paling muda adalah 17 tahunan.
Bagi milenial generasi awal atau yang kelahiran tahun 80-an, mereka sudah berada pada umur menuju matang.
Di pekerjaan harusnya sudah melewati masa-masa menjadi staff, sudah harus meningkat menjadi seorang manejer atau tingkatan yang lebih tinggi.
Tetapi bagi anak milenial generasi akhir, umur mereka memang masih amat muda. Ada yang masih sekolah atau kuliah, ada juga yang baru memasuki dunia kerja.
Mereka ini masih dalam tahapan berproses, mencari jati diri dan mencari sesuatu yang memang menjadi tujuan hidupnya.
Generasi milenial ingin pekerjaan bebas ruang dan waktu
Dalam hal mencari pekerjaan mereka pada umumnya menginginkan pekerjaan yang tidak terbatas oleh ruang dan waktu.
Mereka ingin bekerja di sebuah perusahaan yang menawarkan kebebasan ruang dan waktu bagi mereka.
Mereka tetap bekerja sebagaimana orang sebelum mereka bekerja, tetapi mereka bebas melakukan pekerjaannya di tempat yang mereka inginkan. (more…)
Developer properti adalah orang atau perusahaan yang membangun lahan kosong menjadi produk properti seperti perumahan, apartemen, pergudangan, bangunan komersial seperti mall, pusat perbelanjaan atau properti lainnya.
Dalam menjalankan tugasnya sebagai pengembang, seorang developer wajib melengkapi proyek yang akan dibangunnya dengan perizinan sesuai peraturan yang berlaku.
Karena banyak sekali perizinan yang wajib dilengkapi oleh seorang developer ketika membangun proyek. Semua perizinan tersebut bermuara kepada diterbitkannya Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) dan sertifikat sebagai bukti kepemilikan atas tanah tempat dibangunnya proyek tersebut.
Pengurusan PBG saat ini diajukan secara online melalui website resmi yang sudah disediakan oleh pemerintah yaitu simbg.pu.go.id.
Untuk mendapatkan PBG banyak persyaratan yang harus dipenuhi terlebih dahulu. Persyaratan yang wajib dipenuhi adalah pengesahan siteplan dari dinas terkait, Dinas PUPR (Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat) atau DPMPTSP (Dinas Penanaman Modal dan Pelayanan Terpadu Satu Pintu).
Namun untuk mendapatkan pengesahan siteplan ini seorang developer wajib memenuhi banyak reomendasi-rekomendasi dari dinas-dinas terkait.
Salah satu rekomendasi yang diperlukan adalah rekomendasi dari Dinas Pemakaman. Rekomendasi ini bertujuan untuk memastikan bahwa proyek permukiman (perumahan atau apartemen) sudah memiliki cadangan tanah untuk pemakaman.
Developer wajib menyediakan tanah untuk pemakaman calon penghuni proyeknya seluas minimal 2% dari luas lahan proyek.
Rekomendasi selanjutnya yang diperlukan adalah rekomendasi AMDAL (Analisis Mengenai Dampak Lingkungan) dari Dinas Lingkungan Hidup. Tujuan rekomendasi ini adalah untuk memastikan bahwa pembangunan proyek tidak mengganggu lingkungan hidup. Atau proyek yang sedang dibangun tidak memberikan dampak buruk terhadap lingkungan hidup sekitar.
Jika proyek dengan skala menengah sampai kecil tidak memerlukan rekomendasi AMDAL, cukup rekomendasi UKL/UPL (Upaya Pengelolaan Lingkungan/Upaya Pemantauan Lingkungan). Analisis UKL/UPL lebih sederhana dibandingkan dengan AMDAL.
Selanjutnya sebuah proyek properti wajib mengurus rekomendasi Peil Banjir, Pemadam Kebakaran, Tempat Pembuangan Sampah Sementara, rekomendasi dari dinas pertanian, rekomendasi Penerangan Jalan Umum (PJU).
Selain itu dari warga, desa/lurah dan camat juga perlu rekomendasi yang menyatakan bahwa baik warga, kepala desa/lurah dan camat tidak keberatan terhadap pembangunan proyek.
Semua rekomendasi-rekomendasi ini merupakan syarat diprosesnya pengesahan siteplan dan PBG.
Kewajiban seorang developer properti
Developer properti wajib menyediakan properti yang aman dari sisi legalitas untuk konsumen atau para pembelinya. Jangan sampai ketika proyek sudah dibangun atau sudah dibeli oleh konsumen ternyata tanah yang dibangun proyek tersebut sengketa dengan pihak lain. Artinya ada pihak lain yang merasa berhak atas tanah tersebut.
Hal ini akan merugikan pembeli karena haknya atas properti tersebut akan terganggu oleh pihak lain. Apalagi nantinya permasalah tersebut berlanjut di pengadilan. Sehingga nanti akan membutuhkan waktu lama untuk menyelesaikannya. Dimana putusan pengadilan bisa saja merugikan konsumen. (more…)
Siapapun dapat mempraktekkan langkah-langkah menjadi developer properti
Memahami cara benar mengembangkan proyek properti amat penting bagi para pengembang, karena pengembangan proyek tersebut melalui serangkaian tahapan yang harus dilewati satu demi satu.
Sebagian memang ada yang dapat dikerjakan dalam waktu bersamaan, namun sebagian yang lain baru bisa dikerjakan setelah menyelesaikan tahapan sebelumnya.
Contohnya membuat desain proyek bisa bersamaan dengan mengurus perizinan, demikian juga mengurus sertifikat bisa dilakukan bersamaan dengan mengurus perizinan.
Sementara mengurus perizinan hanya bisa dilakukan setelah lahan diakuisisi. Selanjutnya pemasaran dan pembangunan boleh dilakukan setelah perizinan diperoleh.
Dengan mengetahui tahapan-tahapan tersebut, developer tidak kesulitan dalam membuat perencanaan, persiapan dan pelaksanaan sebuah proyek properti.
Tahapan tersebut diantaranya ialah mencari lahan, suvey, cek peruntukan lahan, cek legalitas tanah, mengurus perizinan, pembebasan lahan, mengurus sertifikat dan perizinan, pemasaran, membangun unit, serahterima kepada konsumen dan melayani komplain konsumen.
Mencari lahan
Langkah pertama yang harus dilakukan seseorang yang ingin menjadi developer properti adalah mencari lahan.
Saat ini untuk mencari lahan ini sudah amat mudah dilakukan karena terdapat banyak sekali media untuk mendapatkan informasi lahan tersebut.
Diantaranya adalah dari internet, dari broker, dari koran dan majalah dan dari media sosial, dan sumber-sumber lainnya.
Mencari tanah dari internet
Saat ini banyak cara untuk mendapatkan tanah, salah satunya adalah dengan mencarinya di internet atau marketplace properti
Saat ini banyak sekali portal jual beli properti yang bisa Anda manfaatkan untuk mencari tanah yang sedang dijual. Anda tinggal ketika di pencarian Google misalnya akan banyak muncul portal jual beli properti yang sedang dijual.
Buka saja salah satunya, lalu cari tanah yang sedang dijual di lokasi yang Anda inginkan. Misalnya jika Anda sedang mencari taah yang sedang dijual di Surabaya, tinggal ketik “tanah dijual di Surabaya” maka akan muncul buanyak sekali tanah yang dijual di Surabaya.
Begitu juga jika Anda mencari tanah yang sedang dijual di lokasi lainnya. Just search them!
Mencari tanah dari broker
Mencari tanah yang sedang dijual bisa juga melalui broker atau agen properti. Anda bisa menghubungi sebuah agensi marketing properti lalu tanyakan kepada mereka jika ada listing di sekitar lokasi sasaran.
Nanti mereka akan memberikan informasi tentang tanah yang sedang mereka pasarkan.
Hanya saja untuk mendapatkan informasi tanah untuk proyek di lokasi-lokasi tertentu tidak banyak informasi dari agensi marketing.
Misalnya untuk lokasi-lokasi yang berada di lokasi yang masih sepi dan tanahnya belum bersertifikat, maka jarang sekali tanah seperti ini dipasarkan oleh sebuah agensi marketing. (more…)
Mengembangkan proyek properti membutuhkan modal besar, terutama untuk membeli lahan dan membangun fisik proyek, dan lain-lain
Menjadi pengembang properti itu membutuhkan modal besar karena harga tanah mahal dan biaya perizinan dan membangun juga membutuhkan uang yang besar.
Namun ada strategi untuk mengurangi modal ketika membeli tanah dan membangun fisik proyek seperti untuk membangun unit rumah dan infrastruktur. Baca terus artikel ini sampai habis ya…
Karena dalam artikel ini dibahas tuntas bagaimana cara “mensiasati” harga tanah yang mahal dan membangun tidak dari uang sendiri.
Serta ada juga pembahasan tentang perizinan-perizinan yang wajib diurus ketika akan membangun proyek properti.
Untuk membeli lahan butuh modal besar
Untuk membeli lahan butuh modal yang besar karena saat ini sangat sulit mencari lahan dengan harga yang murah, sekurangnya sesuai dengan harga pasar.
Kalau adapun tanah dengan harga murah lokasinya sudah amat jauh dari keramaian, atau lokasinya di pelosok, sehingga proyek sulit dijual karena pada umumnya orang ingin memiliki rumah di lokasi keramaian dan dekat dengan mereka beraktifitas setiap hari.
Kondisi ini tentu berbeda jika seseorang atau perusahaan yang akan mengembangkan proyek sudah memiliki tanahnya terlebih dahulu. Mereka sudah membelinya bertahun-tahun yang lalu, baru sekarang mereka mau mengembangkan lahan tersebut.
Ini yang banyak dilakukan oleh perusahaan pengembang yang sudah berdiri lama. Jadi mereka sudah memiliki bank tanah, dimana bank tanah ini akan dikembangkan saat waktunya dinilai tepat.
Dengan kondisi seperti ini untuk pengadaan lahan tidak perlu biaya, modal dibutuhkan hanya untuk mengurus perzinan, desain, persiapan dan membangun fisik proyek.
Dari kebutuhan biaya tersebut, hanya biaya untuk membangun fisik yang butuh uang besar, untuk mengurus perizinan, desain dan persiapan tidak terlalu besar.
Membangun fisik proyek tidak sekaligus
Membangun unit rumah bisa dilakukan setelah unit terjual, jadi bisa menggunakan uang masuk dari pemasaran
Tetapi enaknya biaya untuk membangun fisik proyek bisa dilakukan tidak sekaligus, bisa bertahap. Bahkan, untuk membangun unit bisa dilakukan ketika sudah terjual. Dan mendapatkan bantuan dari perbankan dalam bentuk KPR inden. (more…)
Investor untuk proyek properti bisa dari orang perorangan atau dari lembaga keuangan
Jika anda ingin menjadi developer properti atau ingin mengembangkan sebuah proyek properti tetapi tidak punya modal, maka Anda harus menggandeng orang lain untuk membiayai proyek Anda sebagai investor.
Investor ini bisa orang pribadi perorangan atau sebuah badan usaha atau lembaga pembiayaan atau perbankan.
Sekarang kita lihat apa kelebihan dan kekurangannya jika menggunakan investor pribadi dan lembaga pembiayaan.
Kelebihan investor orang perorangan adalah lebih fleksibel
Kelebihan jika investor proyek Anda berupa orang perorangan adalah pengajuan pendanaan lebih fleksibel. Maksudnya, pengajuan pendanaan proyek tersebut bisa diawal proyek ketika masih dalam tahapan inisiasi atau tahap perencanaan.
Jadi Anda bisa menggandeng investor pada saat akan memulai proyek, misalnya ketika akan membeli atau mengakuisisi lahan. Jadi untuk membeli tanahpun bisa dengan uang dari investor.
Untuk mencari investor pribadi ini, Anda harus membuat proposal yang menarik bagi mereka.
Investor dari keluarga dan teman dekat
Investor perorangan terbaik adalah dari keluarga dan teman dekat
Dalam kondisi ini memang investor yang bisa Anda ajak kerjasama dan bersedia kerjasama dengan Anda adalah orang-orang yang sudah mengenal Anda.
Lebih baik lagi adalah orang-orang di ring satu Anda, seperti keluarga dan teman-teman dekat. Mereka adalah orang-orang yang percaya kepada Anda. (more…)
Sebuah proyek properti harus memiliki perizinan seperti yang disyaratkan peraturan terlebih dahulu sebelum dibangun
Jika ingin mengembangkan sebuah proyek properti atas nama perseorangan saja, maka perizinannya cukup sederhana, yaitu pecah sertifikat sesuai perencanaan lalu ajukan Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) untuk tiap unitnya.
Memecah sertifikat
Inilah langkah pertama yang harus dilakukan, yaitu mengajukan pemecahan sertifikat sesuai perencanaan ke kantor pertanahan.
Jika tanah sudah SHM
Jika tanahnya sudah Sertifikat Hak Milik (SHM) maka terdapat batasan ketika akan melakukan pemecahan, yaitu maksimal hanya 5 bidang saja.
Dimana pelarangan tersebut tercantum di dalam Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 6 Tahun 1998, tentang Pemberian Hak Milik Atas Tanah untuk Rumah Tinggal.
Pembatasan ini tergambar dalam Pasal 2 Kepmen tersebut;
(1) Permohonan pendaftaran Hak Milik sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1 diajukan kepada Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya setempat dengan surat sesuai bentuk sebagaimana contoh dalam Lampiran I Keputusan ini dengan disertai :
…. pernyataan dari pemohon bahwa dengan perolehan Hak Milik yang dimohon pendaftarannya itu yang bersangkutan akan mempunyai Hak Milik atas tanah untuk rumah tinggal tidak lebih dari 5 (lima) bidang yang seluruhnya meliputi luas tidak lebih dari 5.000 (lima ribu) M2 dengan menggunakan contoh sebagaimana Lampiran II Keputusan ini.
Jika sertifikat tanahnya HGB
Tetapi jika sertifikatnya Hak Guna Bangunan (HGB) pemecahan bisa dilakukan dalam jumlah besar.
Sampai sekarang tidak ada batasan pemecahan HGB, baik atas nama perseorangan maupun atas nama perseorangan. Jadi berapapun jumlah kaveling perencanaan ya ok ok saja.
Karena menurut UUPA (Undang-Undang Pokok Agraria) atau UU No. 5 Tahun 1960, SHGB boleh dimiliki oleh badan hukum dan orang pribadi.
Jika tanah belum bersertifikat
Jika tanah belum bersertifikat maka langkah pertama yang harus dilakukan adalah mengurus sertifikat tanah tersebut di kantor pertanahan terlebih dahulu.
Tanahnya girik
Jika tanahnya berasal dari tanah girik maka langsung bisa diajukan menjadi SHM.
Pengajuan SHM bisa atas nama pemilik girik terlebih dahulu atau nama pemilik terakhir sesuai bukti kepemilikan dan atau peralihan.
Misalnya girik atas nama Angku Rajo, tetapi sudah terjadi peralihan hak (jual beli) atas girik tersebut beberapa kali yang dibuktikan dengan adanya akta jual beli.
Dan terakhir dibeli oleh Datuk Malenggang Dilangik berdasarkan sebuah Akta Jual Beli (AJB), maka nantinya yang memohonkan sertifikat adalah Datuk Malenggang Dilangik, dengan syarat wajib adalah melampirkan bukti peralihan sebelumnya.
Nah, semua bukti peralihan tersebut tercantum semuanya di dalam Surat Keterangan Riwayat Tanah. Sebagai pelengkap permohonan sertifikat nantinya juga wajib melampirkan Surat Keterangan Tidak Sengketa dan Surat Keterangan Penguasaan Fisik Secara Sporadik.
Berikut bukti formal lainnya seperti identitas pemohon dan Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB).
Surat keterangan riwayat tanah
Perlunya surat keterangan riwayat tanah adalah untuk melihat histori peralihan sejak girik tersebut terbit sampai pemilik sekarang.
Karena ada kemungkinan sebidang tanah sudah mengalami beberapa kali peralihan, baik berupa jual beli, waris, atau jenis peralihan apapun.
Keterangan riwayat kepemilikan tanah sejak terbit girik sampai ke pemilik sekarang tidak boleh terputus, harus terus nyambung menyambung.
Surat keterangan riwayat tanah ini dikeluarkan oleh kepala desa atau lurah karena kepala desa/lurah memiliki data-data tentang riwayat tanah yang ada di wilayahnya.
Surat keterangan tidak sengketa
Selanjutnya surat keterangan yang penting lainnya adalah surat keterangan tidak sengketa. Dimana surat keterangan tidak sengketa ini penting untuk melihat bahwa tanah tersebut tidak ada sengketa dengan pihak manapun.
Surat keterangan tidak sengketa ini dikeluarkan oleh kepala desa/lurah. Dimana jika atas tanah tersebut terdapat sengketa maka kepala desa/lurah pasti mengetahuinya dan tidak bisa mengeluarkan surat keterangan tidak sengketa.
Surat keterangan penguasaan fisik secara sporadik
Selain kedua surat keterangan di atas, diperlukan lagi surat keterangan yaitu surat keterangan penguasaan fisik secara sporadik.
Surat keterangan penguasaan fisik ini diperlukan supaya menegaskan bahwa tanah tersebut fisiknya dikuasai oleh pemohon.
Secara sporadik maksudnya adalah pengajuan surat keterangan penguasaan fisik tersebut dilakukan secara sporadik saja, tidak secara sistematis.
Prona dan PTSL
Dimana pengajuan surat keterangan penguasaan fisik tanah secara sistematis biasanya dilakukan dengan program pemerintah seperti Prona (Operasi Nasional Agraria) atau PTSL (Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap).
Di kedua program pensertifikatan masal tersebut, pendaftaran tanah dilakukan secara gelondongan alias sistematis. Biasanya dilakukan di dalam satu kecamatan atau satu desa. Surat keterangan penguasaan fisik ini juga dikeluarkan oleh kepala desa/lurah.
Setelah melengkapi berkas, selanjutnya sertifikat diproses di kantor BPN sampai dengan selesai sertifikatnya. langkah selanjutnya adalah mengajukan pemecahan sertifikat, tetap atas nama pemilik sertifikat. Karena tidak ada peralihan hak dalam proses permohonan sertifikat.
Pembayaran BPHTB
Atas permohonan sertifikat ini pemohon tertagih BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) sebesar 5% dikalikan Nilai Taksiran (setelah dikurangi dengan NPOPTKP).
Nilai taksiran ini perlu karena dalam proses ini tidak ada proses jual beli sehingga tidak ada nilai transaksi.
Nilai taksiran ini nantinya dibandingkan dengan NJOP (Nilai Jual Objek Pajak), dimana dasar pengenaan BPHTB adalah nilai yang paling besar antara nilai taksiran dan NJOP.
Sementara NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak) adalah angka pengurangan berupa angka konstanta.
Besarnya NPOPTKP adalah Rp60 juta, kecuali DKI Jakarta NPOPTKP-nya adalah Rp80 juta dan Surabaya Rp75 juta.
Nah, daerah lain mungkin berbeda ya, sila tanya notaris atau Dinas Pendapatan Daerah setempat.
BPHTB karena permohonan hak pertama kali
BPHTB wajib dibayarkan karena menurut UU BPHTB atau UU No. 20 Tahun 2000 bahwa permohonan hak atas tanah untuk pertama kali dikenakan BPHTB.
Peristiwa lainnya yang dikenakan BPHTB adalah Pemindahan Hak, termasuk dalam pemindahan hak adalah:
Jual beli
Tukar menukar
Hibah
Hibah wasiat
Waris
Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya
Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan
Penunjukan pembeli dalam lelang
Pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap
Penggabungan usaha
Pemekaran usaha
Hadiah
Jadi BPHTB di sini bukan hanya karena jual beli sebagaimana yang dipahami selama ini.
Tanah selain girik
Jenis tanah lainnya yang belum bersertifikat ada juga selain girik, yaitu eigendom verponding, petok D, kikitir, pipil, yasan, bahkan ada tanah yang tidak punya surat-surat alias suratnya hanya SPPT PBB saja.
Dimana SPPT PBB (Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan) itu bukanlah bukti kepemilikan tanah tetapi bukti pembayaran pajak saja.
Untuk pengurusan tanah selain girik ini pada umumnya sama, yaitu mulai pengurusan di kantor desa/kelurahan setempat lalu dilanjutkan dengan pengurusan di kantor BPN.
Biayanya juga sama, ada biaya pengurusan, juga ada biaya BPHTB karena permohonan hak pertama kali.
Perizinan proyek untuk developer perorangan sangat sederhana. Langsung pecah sertifikat sesuai perencanaan lalu lanjutkan dengan mengurus PBG
Mengurus PBG
Mengurus PBG dilakukan secara online melalui website yang sudah disediakan oleh pemerintah. Semua persyaratan PBG diupload untuk diperiksa oleh petugas
Setelah pemecahan sertifikat selesai langkah selanjutnya mengurus Izin Mendirikan Bangunan (IMB) atau Persetujuan Bangunan Gedung (PBG).
PBG sebagai pengganti IMB
Untuk diketahui bahwa dulunya perizinan bangunan dalam bentuk IMB, namun setelah berlakunya UU No. 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja atau Omnibus Law Cipta Kerja IMB sudah dihapuskan diganti dengan PBG.
Pengurusan PBG dilakukan secara online, namun sebelum melangkah ke mengurus PBG banyak sekali persyaratan yang harus dipenuhi terlebih dahulu.
Mempersiapkan desain teknis
Langkah tersebut diantaranya membuat desain teknis proyek berupa desain arsitektur, struktur, mekanikal elekrikal dan plumbing (MEP). Semua desain ini harus dibuat oleh para perencana yang memiliki sertifikat keahlian.
Dan sertifikat keahlian tersebut juga di-upload di website yang sudah disediakan oleh pemerintah.
Mempersiapkan data-data legalitas
Selain mempersiapkan data teknis, data lainnya yang wajib dipersiapkan adalah data-data legalitas seperti sertifikat hak atas tanah, data-data luas tanah dalam bentuk gambar. Data-data pemohon, baik orang pribadi maupun badan hukum berupa KTP dan akta pendirian perusahaan, NIB (Nomor Induk Berusahan), SK PT, NPWP, dan data lainnya.
Setelah semua persyaratan lengkap, maka barulah bisa mengurus PBG melalui website, dimana semua persyaratan tersebut di-upload di spot yang telah disediakan. Untuk sekedar latihan silahkan coba-coba dulu kunjungi websitenya hxxps://simbg.pu.go.id
Asistensi dengan TPA/TPT
Proses selanjutnya adalah asistensi tentang desain dan kelengkapan lainnya dengan petugas yang ditunjuk. Untuk bangunan sederhana atau luas kurang dari 70 m2 maka asistensi dengan TPT (Tim Penilai Teknis) sedangkan untuk bangunan dengan luas lebih dari 70 m2 (termasuk bangunan tinggi seperti apartemen, gedung perkantoran dan bangunan lainnya) asistensinya dengan TPA (Tim Profesi Ahli).
Lamanya proses asistensi ini sesuai peraturan adalah 5 hari saja untuk asistensi dengan TPT, sementara asistensi dengan TPA wajib selesai dalam waktu 28 hari.
Setelah proses asistensi selesai dan permohonan PBG dinyatakan lengkap dan sesuai dengan peraturan maka TPT/TPA mengeluarkan rekomendasi PBG untuk ditindaklanjuti dengan penerbitan PBG.
Pembayaran retribusi
Sebelum PBG diterbitkan pemohon wajib membayar retribusi PBG terlebih dahulu di dinas pendapatan daerah masing-masing. Besarnya retribusi ini berbeda-beda tiap daerah sesuai dengan perda masing-masing.
Perizinan proyek untuk developer badan hukum (PT)
Developer properti sebagai sebuah perusahaan yang berbadan hukum harus mengurus perizinan lengkap, mulai dari rekomendasi warga, kepala desa atau kelurahan dan camat.
Selanjutnya wajib mengurus rekomendasi-rekomendasi dari dinas-dinas teknis yang ada di lingkup kabupaten/kota.
Dinas tersebut diantaranya adalah Dinas Lingkungan Hidup, Dinas Perhubungan, Dinas Pertanian, Dinas Pemakaman, Dinas Cipta Karya dan Tata Ruang, Dinas Perumahan dan Permukiman, Dinas Penanaman Modal dan Pelayanan Terpadu Satu Pintu (DPMPTSP), dan dinas lainnya. Output dari dinas-dinas ini adalah pengesahan siteplan.
Kadang di daerah tertentu dinas-dinas tersebut memiliki nama yang berbeda-beda tetapi berada di lingkup instansi atau kementrian yang sama.
Kekurangan mengembangkan proyek sebagai orang perorangan
Membangun sebuah proyek properti bisa dilakukan oleh orang perorangan saja, tetapi ada batasan, baik mengenai luas ataupun jumlah unit
Namun tentu saja ada kekurangannya jika mengembangkan proyek properti dengan nama perseorangan saja.
Diantaranya adalah ruang geraknya yang terbatas, tidak bisa mengembangkan perumahan subsidi, tidak bisa PKS dengan bank dan lain-lain.
Ruang gerak developer perseorangan yang terbatas
Hanya saja memang developer perseorangan ini amat terbatas ruang geraknya. Misalnya untuk memecah sertifikat SHM atas nama orang pribadi saja hanya bisa maksimal 5 bidang saja. Tentu saja terdapat kesulitan jika unit yang akan dibangun lebih dari 5 bidang.
Tentang hal ini diatur dalam SK Menteri Agraria/Kepala BPN Nomor 6 Tahun 1998 tentang Pemberian Hak Milik Atas Tanah Untuk Rumah Tinggal.
Selain pengaturan tentang jumlah bidang yang diperbolehkan, ada daerah yang mewajibkan untuk luasan tertentu pengembangan proyek properti harus dengan menggunakan PT.
Misalnya untuk luasan lebih besar dari 5000 m2 harus atas nama PT, atau pembatasan lainnya sesuai dengan kebijakan daerah masing-masing. Ada juga daerah yang menetapkan lebih longgar.
Untuk luasan proyek di bawah 1 ha boleh dengan orang pribadi sedangkan untuk luasan proyek di atas 1 ha barulah diwajibkan menggunakan PT.
Tetapi ada juga daerah yang lebih ketat mengatur tentang pengembangan proyek properti atas nama perseorangan. Misalnya untuk luasan 1000 m2 saja harus menggunakan PT. Atau jika unit yang dikembangkan lebih dari 5 unit wajib menggunakan PT.
Developer perseorang tidak bisa mengembangkan perumahan subsidi
Untuk pengembangan perumahan subsidi hanya boleh dilakukan oleh badan hukum tidak bisa oleh orang perorangan
Hal ini diatur dalam Peraturan Pemerintah No. 64 Tentang Pembangunan Perumahan Masyarakat Berpenghasilan Rendah. Dalam PP tersebut diatur bahwa pengembang berupa badan hukum.
Developer perseorangan tidak bisa PKS dengan bank
Satu lagi kelemahan developer perseorangan dibandingkan dengan developer badan hukum adalah pengembang perseorang tidak bisa membuat Perjanjian Kerjasama (PKS) dengan bank.
Jika tidak ada PKS maka nantinya bank tidak bisa memberikan KPR inden untuk pembeli. Hal ini menyebabkan developer perseorangan tersebut harus membangun rumahnya terlebih dahulu barulah bisa akad KPR dengan konsumen.
Jika ada PKS maka si developer tidak perlu uang sendiri untuk membangun karena untuk membangun uangnya bisa dari pencairan kredit KPR inden. Atau akad kredit dilakukan sebelum rumahnya dibangun.
Setelah akad kredit dilakukan maka uang KPR akan cair kepada developer sehingga uang tersebut bisa digunakan untuk membangun.
Memang pencairannya dilakukan secara bertahap sesuai progres pembangunan tetapi uang pencairan per-tahapan tersebut cukup untuk membangun unit rumah yang sudah diakadkan.
Nah itulah beberapa kelemahan pengembang perseorang jika dibandingkan dengan developer badan hukum. Di samping kekurangan tentu juga ada kelebihannya, salah satunya adalah harga jual bisa menjadi lebih rendah dibandingkan PT.
Sekurangnya ada perbedaan 10% karena PT wajib memungut PPN bagi konsumennya. Sementara orang pribadi selagi dia bukan PKP maka tidak wajib memungut PPN.
