asriman.com

Bagi Anda yang ingin menjadi developer properti dan akan mengerjakan sebuah proyek properti sangat disarankan untuk mendirikan badan hukum berupa perseroan terbatas (PT).

Karena banyak keuntungan yang didapat jika menjalankan bisnis pengembangan properti dalam bentuk PT, diantaranya PT lebih dipercaya oleh partner bisnis, memiliki undang-undang sendiri dan sebuah PT sangat fleksibel dalam menjalankan usaha.

PT lebih dipercaya

Sebuah PT lebih dipercaya oleh partner bisnis seperti lembaga keuangan, kontraktor, investor, pemilik lahan, supplier dan lain-lain karena PT dianggap sebuah entitas bisnis profesional. 

Lembaga keuangan sangat terbuka untuk menjalin kerjasama dengan sebuah perseroan terbatas, apalagi PT tersebut memiliki usaha dan tim kerja yang bagus, seperti tim di manajemen, keuangan, tim teknis dan tim lainnya.

Karena sebuah lembaga keuangan dalam menyalurkan pembiayaan kepada nasabah, perlu jaminan bahwa uang yang mereka berikan akan terjamin pengembaliannya. Tim kerja yang profesional itulah sebagai jaminannya.

Demikian juga sebuah kontraktor amat senang berkerjasama dengan sebuah PT khususnya developer.

Karena concern kontraktor dalam menjalankan sebuah kontrak kerja adalah tentang keterjaminan pembayaran atas pekerjaannya.

Apabila si developer sebuah perusahaan dengan reputasi bagus maka kontraktor tidak ada rasa kekhawatiran berkerjasama.

Akan berbeda jika si developer berupa orang perseorangan, maka ada kekhawatiran kontraktor tentang pembayaran.

Begitu juga seorang investor yang akan menginvestasikan uangnya di dalam sebuah bisnis. Investor biasanya akan melihat siapa pengelola investasinya.

Jika pengelola bisnisnya adalah perorangan maka si investor ragu dalam berkerjasama atau membiayai sebuah proyek.

Hal ini akan berbeda jika yang akan mengelola investasinya dalah sebuah PT berbadan hukum, dia akan merasa yakin apalagi portofolio dari calon partner bisnisnya bagus. Maka semakin yakinlah seorang investor dalam berinvestasi.

PT punya UU tersendiri

Satu lagi musabab PT ini sangat bagus sebagai pelaksana bisnis karena PT memiliki dasar hukum atau memiliki undang-undang tersendiri yaitu UU No. 40 Tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas.

Dalam UU tersebuat diatur jelas segala sesuatu tentang PT sebagai sebuah badan usaha. Diantara yang diatur dalam UUPT adalah Anggaran Dasar, Rencana Kerja, Laporang Tahunan, Direksi sebagai pengelola perusahaan dan Dewan Komisaris, Pemeriksaan Terhadap Perseroan, dan lain-lain.

Gerak PT sebagai badan usaha sangat fleksibel

Kelebihan lainnya jika mendirikan PT dalam menjalankan usaha adalah geraknya dalam menjalankan usaha sangat fleksibel.

Fleksibel tentang bidang usaha, modal, pemegang saham, pengurus dan lain-lain.

Sebuah PT dapat menjalankan usaha di bidang apapun asalkan sesuai dengan peraturan yang berlaku ok ok saja. Mau berusaha di bidang perbankan, asuransi, olahraga, jasa, kesehatan, lingkungan, fotografi, videografi, desain, perencana, pembangunan atau pengembang.

Semua bidang usaha tersebut bisa dijalankan oleh sebuah perseorang terbatas.

Beda dengan orang pribadi, khususnya untuk menjadi developer properti, mereka tetaplah dianggap sebagai orang pribadi.

Sebagai orang pribadi mereka terbatas dalam hal kemampuan mengelola proyek. Tidak hanya itu, orang pribadi sebagai pengembang properti sangat terbatas hanya untuk mengelola proyek-proyek kecil. Kecil dari sisi jumlah unitnya atau kecil dari sisi luas lahannya.

Di beberapa daerah sudah tidak memperbolehkan orang pribadi mengembangkan proyek properti untuk luasan tertentu.

Bahkan ada pemda yang membatasi orang pribadi hanya boleh mengelola proyek untuk luasan di bawah 1000 m2. Repot kan?

Atau orang perseorangan hanya dapat mengembangkan sebuah proyek paling banyak lima unit saja.

Kelengkapan legalitas Perusahaan

Legalitas perusahaan terdiri dari beberapa item yaitu akta pendirian perusahaan, Nomor Induk Berusaha (NIB), surat keterangan domisili dan NPWP.

Akta pendirian perusahaan wajib dibuat di awal karena dalam akta ini nanti tercantum hal-hal penting tentang persuahaan, seperti namanya apa, bidang usahanya apa, modal perusahaan berapa, siapa saja pemegang sahamnya dan siapa direksi dan komisarisnya. Itulah beberapa hal penting yang wajib ada di sebuah akta pendirian.

Ketika mendirikan perusahaan nama perusahaan harus dicek dulu di sistem kemtrian hukum dan HAM RI apakah sudah ada yang memakai nama tersebut. Jika nama PT yang diajukan sudah ada yang mendaftarkan maka wajib dicari nama lain.

PT umum dan PT khusus

Selanjutnya bidang usaha PT juga harus ditentukan karena nanti terkait dengan kelompok berusaha. Bisa didaftarkan sebagai perusahaan perdagangan, percetakan, real estat, kontraktor dan usaha lainnya.  Bidang usaha ini termasuk bidang usaha umum.

Ada lagi bidang usaha rumah sakit, asuransi, bank, penerbangan, ini termasuk kategori bidang usaha khusus.

Modal perseroan

Selain itu yang wajib ditentukan adalah modal dasar dari perusahaan yang akan didirikan. Modal dasar ini terdiri dari modal ditempatkan dan modal disetor. Dimana modal disetor ini wajib disetor ketika mendirikan perusahaan. Besarnya 25% dari modal dasar.

Menurut UU PT bahwa modal dasar minimal adalah 50 juta, sedangkan wajib disetor 25% atau 12,5 juta. Tetapi ada pengecualian untuk Usaha Mikro Kecil dan Menengah (UMKM), tidak ada batasan modal.

Dan mendirikan PT-pun tidak perlu dengan akta notaris, cukup dengan surat pernyataan pribadi. Hal ini diatur dalam UU No. 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja atau Omnibus Law Cipta Kerja.

Selanjutnya hal yang dicantumkan dalam akta pendirian perusahaan adalah siapa saja pemegang saham dan berapa masih-masing bagiannya. Pemegang saham minimal 2 orang maksimalnya tidak ada batasan.

Hal lain yang dicantumkan dalam akta pendirian perusahaan adalah siapa-siapa saja direksi dan komisaris. Jumlah personalnya minimal masing-masing 1 orang, direksi 1 orang dan komisaris 1 orang.

Jika direksi dan komisaris terdiri dari 2 orang atau lebih maka salah seorang diangkat sebagai direktur atau komisaris utama.

Jika para pemegang saham sepakat bisa saja menunjuk direksi dan komisaris bukan dari pemegang saham. Orang luar yang diangkat sebagai direksi dan komisaris juga bisa.

Nomor Induk Berusaha (NIB)

Saat ini setiap PT wajib memiliki Nomor Induk Berusaha (NIB). NIB ini bisa dikatakan sebagai identitas PT di mata negara. Jika warga negara memiliki NIK atau Nomor Induk Kependudukan maka PT memiliki NIB.

NIB ini diurus secara online di lembaga OSS (oss.go.id) yang didirikan pemerintah khusus untuk mempermudah perijinan berusaha.

Dulu sebelum ada NIB, perizinan berusaha ini diurus ke beberapa instansi, seperti SIUP atau Surat Ijin Usaha Perdagangan yang diurus di dinas perdagangan setempat dan TDP atau Tanda Daftar Perusahaan yang bisa diurus di Dinas Penanaman Modal Pelayanan Terpadu Satu Pintu (DPMPTSP). Sekarang dengan adanya NIB tidak perlu lagi mengurus SIUP dan TDP.